最後更新：2022-09-25
面對高不可攀的房價，好不容易辛苦攢下頭期款的首購族，為了一圓五子登科的買房美夢，無不期望透過拉長房貸年限、增加寬限期的方式，以求減緩購屋初期的付款壓力；相對於銀行而言，延長房貸年限，也確實可以增加利息收入。
以上表為例，同樣貸款1,000萬、利率2%試算，將年限從20年延長到40年，每個月負擔的本息金額將從5萬元驟降至3萬元左右，確實可以有效減輕付款壓力、增進買房意願。
不過，結算40年下來，累計的利息也相當可觀，總共得付出高達453萬元的利息，相較20年期利息總額214萬元，足足增加一倍有餘！
房貸年限，選長還是選短？
從上表可以發現，房貸年限不論20、30、還是40年，首期的利息同樣都是1.6萬元，差別只在每期還款本金的多寡。
如果我們自認不擅長投資理財，經評估自身的還款能力後，或許可以選擇較短天期的房貸，藉由拉高每個月償還本金的金額，進而達成強迫儲蓄的目的，同時還能減少支付給銀行的利息總額。
但若再將總體經濟環境一併納入考量後，就衛風華自身而言，其實會優先選擇長天期的房屋貸款，而且愈長愈好。這又是為什麼呢？
在大多數的情況下，通貨膨脹總是令人擔憂，面對物價水準持續上揚，新台幣變得愈來愈「薄」、愈來愈不值錢，以大家都熟知的科學麵來說，1978年初上市時定價是4元，時至今日已經來到每包10元，足足漲了2.5倍！
下圖以台北市政府主計處的資料為例，厚厚一疊3萬元的鈔票，111年的實質購買力只「值」20年前的2萬3仟元；假設家中有長輩，把一疊3萬元的鈔票，小心翼翼的藏在床底下，並且「珍藏」了40年，等到晚輩在某次大掃除時意外發現，再拿出來使用時，其購買力更是直接縮水一半，只剩下40年前的1萬5仟元。
換言之，在假設借款利率維持不變的情況下，雖然每個月的繳款金額都是固定的，但實際上，40年後繳的3萬元，遠不如今天繳出去的3萬元來得「有價值」。
於是我們可以得到一個結論，在認定錢只會愈來愈不值錢的前提下，如果貸款利率又低於通貨膨脹率，這時候欠銀行的錢、愈晚還愈好，選擇的借款年限愈長，愈有機會賺到通膨財。換言之，在考量通貨膨脹與貨幣貶值後，在銀行有借款的民眾，反倒會成為受惠的族群。
擔心變成30年、40年的屋奴？
在目前普遍凍薪的大環境底下，藉由長天期貸款，除了可以減輕每個月的付款壓力外，如果自身同時還擁有投資專業，更可以試著把每個月節省下來還本金的錢，拿來進行穩健投資(當然前提要能贏過房貸利率)。
但如果自身沒有這方面的能力、或者投資市況不佳，也可以採用小額、分批的方式，直接償還借款本金，同樣也能夠如同短天期貸款一般，降減房貸的利息總額，並不一定要乖乖被綁定30年、40年。其中的取捨，端視每個人的還款能力與財務規劃來決定。
說到這裡，您家的房貸是選長？還是選短？
